MÔ HÌNH HEDONIC VÀ PHẦN MỀM CHO BÀI TOÁN XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT, CÁC YẾU CỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT

Tóm tắt

     Ước lượng giá đất và xác định các yếu tố ảnh hưởng đển giá đất là một vấn đề hết sức quan trọng trong quy hoạch và sử dụng đất, trong định giá tài sản cầm cố cho vay của ngân hàng,... Hiện nay chúng ta ước lượng giá đất dựa trên các phương pháp truyền thống. Các phương pháp này chủ yếu nhờ sự phân tích và can thiệp của nhân viên định giá nên rất khó tránh khỏi hiện tượng sai lầm do chủ quan hoặc không minh bạch. Bài báo này trình bày phương pháp định giá và lựa chọn các đặc trưng ảnh hưởng đến giá đất dựa trên mô hình Hedonic. Đây là một mô hình được phát biểu tổng quát bởi Lancaster từ năm 1966 và đã được ứng dụng rộng rãi trong nhiều lĩnh vực kinh tế, bao gồm cả định giá đất. Trên mỗi địa bàn, người ta thường lựa chọn các mô hình cụ thể khác nhau và thử nghiệm chúng. Trong nghiên cứu này, chúng tôi xét hai dạng mô hình là mô hình tuyến tính và mô hình bậc hai kèm theo kĩ thuật phạt để có thể lựa chọn các đặc trưng ảnh hưởng đến giá đất. Việc tìm các tham số cho mô hình này sao cho sai số là nhỏ nhất được thực hiện nhờ việc giải một bài toán tối ưu lồi. Chúng tôi cũng đã phát triển một chương trình máy tính thử nghiệm cho phép tính toán tối ưu các hệ số của mô hình và ước lượng sai số. Kết quả số với số liệu được điều tra trên địa bàn quận Long Biên cho thấy phương pháp đề xuất là chấp nhận được và rất có tiềm năng phát triển.